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过去的2011年,中国楼市特点是“两上两下”,即保障房大干快上、商业地产一哄而上,而住宅市场和土地市场下行趋势比较明显。这说明楼市调控给商品房价“挤泡沫”已经取得了一定的效果,而今年则是要努力实现楼市的“软着陆”。
首先是从中央经济工作会议所定的总基调来看,2012年国民经济要稳中求进,进一步扩大内需、稳定外需,房地产是重要的支柱产业,要发挥重要作用。在房车时代中,经济要稳重求进,作为第一内需的房地产行业同样也需要稳中求进。这不仅是内需投资,地方财政也有要求。
第二,国家从去年开始加大对保障房的建设,今年预计继续加大,保障房投资能够稳定固定资产投资规模同时平抑房价。
第三点是要促进房价合理回归,和房地产业的健康发展,价格下调得太少太多都不行,可能分别导致反弹或者悬崖式下跌两种风险,带来经济倒退。2011年实际上是对商品性住房挤掉泡沫的过程,虽然全国房价平均还有2%-3%的增长,但加上C PI有5%的增长,全国房价实际上是下降了。
商品房的挤泡沫和保障房的建设是两个体系,共同建立起全方位合理的房价体系。由于目前中国家庭收入差距的问题,对不同的家庭来说不是一个标准。高收入家庭能够接受高价的房子;中低收入家庭,可能房价降了还是买不起,这个问题需要保障房来解决,这就需要建立不同产品的供应体系。挤出泡沫是对于商品房而言,适当的价格能够让更多的中高收入阶层买得起房。但对于中低收入阶层来看,必须建立保障房来保障住有所居的问题。
这就是2012年的主要任务,价格发展到合理水平,力争实现房地产市场稳中求进的“软着陆”。“软着陆”会出现交易量和房价都处于稳中有降的趋势,我认为现在已经逐渐进入买方市场。现在的市场是,房价不再继续上涨,开发商卖房变得困难,供大于求,购房者选择的范围在扩大。这个市场是我们所追求的市场,有利于购房者。
今后的市场将是供大于求的买方市场,对于购房者来说是利好的,对于发展商会带来更加激烈的竞争。我认为今年上半年是购房者出手购房的好时机,房价趋势是稳中有降。由于下半年时间还比较长远,难以预判国际国内经济的发展,房价会受宏观经济影响而出现新的变动。但从长期来看,随着经济整体的发展,居民收入的提高,开发成本的增加,房价会有波动,但是总体上还是上升的趋势。
在房价波动中,多数购房者希望买涨不买跌,希望能够成功抄到房价的底部,但长期来看房价是上涨,所以我认为对于普通购房者来说,今年上半年应该是房价相对低点,是购房好时机。
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