东莞验房指南手册:从“验房白痴”变“收楼达人”

奔跑

　　业主年末收楼忙，仔细验房不吃亏
　　又到年末，不少等待了一整年的业主迎来了自己辛苦买下的房子交付使用。然而近几年随着住宅批量化生产的扩张，建筑质量让越来越多业主心生忧虑。如何在收楼这一环节将可能存在的问题找出来，成为了业主迫切需要的指南手册。
　　从此前积累的不少质量投诉中分析，无论是毛坯房还是精装房，其问题多表现为做工粗糙、用材低劣、防水渗水、裂缝、色差等方面。而没有足够经验的购房者在收楼时往往在喜悦的心情和开发商的催促下对某些不明显的问题未能细察，匆匆在房屋交接书上签下名字。等到入住后再发现问题，就可能得面临漫长的纠纷和维权，让住新房的喜悦大打折扣。
　　精装修有时是一块“遮羞布”
　　有业内人士表示，业主与开发商的纠纷70%以上是因房屋质量而起。为了减少此类纠纷，近期广州市国土房管局在《广州市商品房买卖合同(预售)》新版公开征求意见公告中首次提出“先查验后收楼”的约定，试图保障购房者的权益，却被开发商吐槽“购房者验房不专业”、操作可行性低。
　　目前行业内关于精装修房，实行的都是一次性收楼。对于业主而言，精装修更像是一块遮羞布，把所有建筑本身的瑕疵都掩盖在下面。即使是检测成本更低、难度更小的毛坯验房，对于购房者而言也是需要学习的领域。
　　有经验的投资客和专业验房师联合叮嘱：即使随着市场呼声改变了目前“先收楼后查验”的霸王条款，购房者仍需提高自己对新房的验收功力，签字收楼前先严谨验房，少吃暗亏。
　　水电工程问题不易发现，维修难度大
　　有开发商曾私下表示，大规模的交房，质量问题难以避免，再如何精益求精都无法做到零缺陷。这在要求开发商把好质量关、提高社会责任感的同时，也在提醒购房者，在收楼时必须擦亮眼睛，一旦发现问题及时与开发商沟通，防患于未然。
　　广州市啄木鸟装饰顾问有限公司根据多年的验房服务跟踪发现，石材、瓷砖、门窗等精装修主要材料出现刮花、磕碰、裂纹、色差等观感质量问题大多来自施工中的二次破坏，容易被业主很快发现并沟通解决；而洁具、门锁、水电工程等因施工工艺、保护不足、设计缺陷而造成功能类缺陷的问题则日益受到业主关注，由于此类问题直接影响到业主日后的正常居住，后期维修难度大，越来越成为业主关注的重点。


　　验洗手间防水，须做足48小时试验
　　在采访中，有多次购房的业主笑称，“从买楼到收楼就如同从将军到奴隶的变化”，体现了购房者在收楼环节的弱势和无奈。那么，如果是没有购房经验 的 首 次 置 业者，我们该做哪些工作，来保障自身权益呢？
　　精装房 收楼指南
　　在珠三角验房行业从业多年的验房师赵太宇认为，房屋质量的查验主要在于观感质量、功能质量和设计缺陷。房屋质量的瑕疵主要体现在边角的位置，如墙角、门窗角、墙体交接处或阳台与楼体交接处，尤其要注意一些影响房屋安全质量和基本使用的问题，如渗水、开裂、缺地线、零火线接反等。
　　1门窗有破损
　　焦点问题：入户门是业主进房屋的第一道关卡，也是房子的脸面，入户门型材破损会第一时间影响业主收楼的情绪。容易出现的问题有：开启方向不符合；入口门门框断裂、开焊；门套面板对角拼角收边粗糙，拼缝过宽，拼缝不严；门预留与地面高度不合适；门扇闭合不严，门扇翘曲；门锁、门吸、门铰、合页有锈迹等。
　　收楼指南：检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关是否灵活。入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，不合标准的应修复或更换。检查室内的门是否平整，把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重合，比如有一角翘起，必须及早更换，否则将来变形更严重。关门后，查看四周缝隙是否均匀适宜，门、锁应该开关灵活。最好带上水平仪，测门的安装垂直度。同时，注意门上油漆是否完好无缺，面板是否光滑平整无磕碰。
　　2墙面渗水、有裂缝
　　焦点问题：顶棚渗水以及阳台渗水直接影响业主的日常生活使用，是现在业主最关心的问题之一。墙面开凿未修补、房屋墙面裂缝也会严重影响房屋的整体观感，引发业主对装修质量的质疑。墙面若有空鼓，面积扩大后抹灰层易脱落，裂纹拖到后期整改将增加修补工序费时费力费材；墙面不平整垂直在后期整改修补难度较大，且影响后期墙砖铺贴和门框、木地板的安装。
　　收楼指南：平滑墙当然应横平竖直。墙身顶棚有无部分隆起，用小锤敲一下有无空声？环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。仔细检查墙身、顶棚楼板有无倾斜、弯曲、隆起或凹陷。如果发现应当通知物业及时处理，这些问题不得到解决是无法开始装修的。墙面的抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？用盒尺检查房顶，取4- 5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m (或者2.65m )说明房顶或地面没有倾斜。

　　3电气安装不到位
　　焦点问题：插座开关面板脱落容易引发触电危险，影响日常使用和观感。缺少地线和零线，易引发用电事故；地线火线接反，接有地线的电器外壳都会带电；零线和火线接错对电子产品有危害。以上情况都易引发触电危险，严重影响日常使用。
　　收楼指南：试用所有的电源开关、插座和电闸，用带显示灯的插座检测。电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。
　　4瓷砖空鼓或地板不平整
　　焦点问题：墙地砖空鼓易脱落或者破损；拼缝过大影响美观；墙砖不垂直平整、阴阳角不方正影响后期橱柜和淋浴屏的安装；地砖不平整影响家具摆设；地砖高差将降低业主使用舒适度且不美观；地砖不平整造成地漏口与管道错位，影响阳台、卫生间地面排水。
　　收楼指南：每块瓷砖敲5-6下后，一块一块地敲打地板瓷砖，敲上去会发出实心的响声，水平不高或者偷工减料，则是空响，如果瓷砖的空鼓率超过3%，那么就要重新贴过，否则会有脱落的可能。仔细查看木地板之间的色差，如果色差太大，影响美观就肯定要换；在地板上走，发现有吱吱响的不行，这证明基层处理不平整；另外，木地板的边角是否有破损、是否有划痕也是需要注意的，地脚线是否有松动。
　　其他提醒
　　煤气水电记得抄表、要图纸
　　普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水。中水是非饮用水，是收集利用的雨水，一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道。还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口。验收合格后抄电表、水表、煤气表等数值。另外，水管要确定是合格材料，材料太差，后期很容易漏水，水管则最好是铜管。电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量。购房者可向物管或开发商索要基本的水、电等图纸。今后使用中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸标注，由专业人员进行维修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。

奔跑

　　3电气安装不到位
　　焦点问题：插座开关面板脱落容易引发触电危险，影响日常使用和观感。缺少地线和零线，易引发用电事故；地线火线接反，接有地线的电器外壳都会带电；零线和火线接错对电子产品有危害。以上情况都易引发触电危险，严重影响日常使用。
　　收楼指南：试用所有的电源开关、插座和电闸，用带显示灯的插座检测。电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。
　　4瓷砖空鼓或地板不平整
　　焦点问题：墙地砖空鼓易脱落或者破损；拼缝过大影响美观；墙砖不垂直平整、阴阳角不方正影响后期橱柜和淋浴屏的安装；地砖不平整影响家具摆设；地砖高差将降低业主使用舒适度且不美观；地砖不平整造成地漏口与管道错位，影响阳台、卫生间地面排水。
　　收楼指南：每块瓷砖敲5-6下后，一块一块地敲打地板瓷砖，敲上去会发出实心的响声，水平不高或者偷工减料，则是空响，如果瓷砖的空鼓率超过3%，那么就要重新贴过，否则会有脱落的可能。仔细查看木地板之间的色差，如果色差太大，影响美观就肯定要换；在地板上走，发现有吱吱响的不行，这证明基层处理不平整；另外，木地板的边角是否有破损、是否有划痕也是需要注意的，地脚线是否有松动。
　　其他提醒
　　煤气水电记得抄表、要图纸
　　普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水。中水是非饮用水，是收集利用的雨水，一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道。还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口。验收合格后抄电表、水表、煤气表等数值。另外，水管要确定是合格材料，材料太差，后期很容易漏水，水管则最好是铜管。电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量。购房者可向物管或开发商索要基本的水、电等图纸。今后使用中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸标注，由专业人员进行维修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。


　　3洗手间渗水
　　焦点问题：房屋渗水是业主居住后最头疼的问题之一。而对于生活中最经常使用的洗手间的防水，自然也是重中之重。张建辉表示，按照日常使用标准，洗手间的防水高度至少在1.8米左右，而开发商一般只做一半左右。“做1 .8米高度的防水是为了防止水分通过墙壁渗透出去，否则冲凉的时候可能会导致墙壁四处落水，若墙壁防水也没做好，会引发墙壁外侧发霉脱皮，严重的时候内侧所贴瓷砖的地方，会产生大面积剥落。”张建辉表示，为了保证洗手间防水工作，一般要进行灌水试验。
　　收楼指南：张建辉表示，如要保证洗手间不漏水，洗手间地面要做48小时的灌水试验，有些防水工艺因为不精致，即便做了防水也有漏洞，为了及时发现，收楼的时候要在洗手间内注满深度约为20厘米的水，进行48小时灌水试验。48小时后可以到楼下单位观察，楼下洗手间的天花处是否有渗漏水情况，如果有的话，防水就需要重做。
　　4外墙会渗水
　　焦点问题：很多在冬季交付使用的楼盘，因天气比较干燥，很难看到外墙渗水的问题。但外墙渗水的验收不能放过，若不细致检查，未来对居住会造成很大影响。“检查外墙是否渗水，最好的办法是做淋水试验，或者是暴雨过后去看房。”验房师表示，淋水或雨后收房最容易找到渗水的问题，毛坯房多注意墙壁和门窗，精装修房还要关心地板和橱柜。“风越大，雨越大，验房效果越理想。”张建辉表示，多数情况下，验房的最佳时间是大雨过后的次日。但因年底缺少雨季，所以淋水试验是检查渗水唯一的办法。
　　收楼指南：房屋渗水最显见的是墙面渗水。“外墙的内壁、墙面与墙面之间的接缝处、墙面与横梁的接缝处，都是最容易渗水的地方。”张建辉表示，墙面渗水是件比较麻烦的事情，外墙渗水尤其难处理，墙面防水工程内外都要做。“若发现毛坯房有渗水现象，就不要着急进行装修。”验房师说，淋水后要仔细查看窗框周边是否有积水，窗框周边墙壁是否有水迹。
　　其他提醒
　　发现问题后要立即通知开发商
　　依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限各有不同，比如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
　　“一旦收楼发现问题，及时跟开发商沟通，不要着急签署收楼确认书或交楼验收表等，督促开发商及时整改。务必注意商品房工程质量的保修期限，在保修期内业主应有问题尽量解决，开发商须给予免费保修。”张建辉表示。


　　自助式验房，有这张表就不慌
　　已经准备收房的读者，可以将本版的表格沿虚线剪下，再带上一支笔、一把卷尺等工具，就可以轻松实现自助式验房了。虽然不如专业的验房师，但至少可以避免大部分验房中可能出现的问题。
　　毛坯房《自助式验房表格》
　　证件
　　对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？ 是□　否□
　　《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《竣工验收备案表》是否齐全？是□　否□
　　窗
　　窗边与混凝土接口是否有缝隙？(框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙)　是□　否□
　　窗台下面有无水渍？(如有则可能是窗户漏水)　是□　否□
　　墙
　　屋顶上是否有裂缝？(如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题)　是□　否□
　　承重墙是否有裂缝？(若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患)　是□　否□
　　房间与阳台的连接处是否有裂缝？(裂缝很有可能是阳台断裂的先兆)　是□　否□
　　墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？ 是□　否□
　　墙面是否有水滴、结雾的现象？(有水滴说明墙面的保温层可能有问题)　是□　否□
　　山墙、厨房、卫生间顶面、外墙是否有水迹？ 是□　否□
　　内墙墙面上有否石灰爆点(麻点)？ 是□　否□
　　天花
　　是否有麻点？(如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响)　是□　否□
　　是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？ 是□　否□
　　卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？ 是□　否□


　　地面
　　检查地面有无空壳开裂情况？(用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好)
　　是□　否□
　　卫生间
　　浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？(一般有防水涂层)　是□　否□
　　是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？ 是□　否□
　　水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是□　否□
　　六大注意事项
　　1房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并在发展商要求的期限提交。
　　2管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，会显示管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。
　　3验房时切忌着急，多看、多问、多记录，仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。
　　4保修期内多观察，一些问题竣工验收时不一定能发现，目前国家规定的住宅装修保修期是两年，厨卫防水工程保修期是五年，这个期限内发现问题，及时与开发商或物业协商，尽量在保修期内予以解决。
　　5正常验收房子要持续2- 3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去，有条件可请专业人员协助验房。
　　6验完房后，验房记录(报告)业主要复印三份以上，给开发商一份，让开发商签认并盖章，自己备份好。