干货：东莞商住房与普通住宅优劣势对比

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　　今年国庆期间，东莞启动了限购政策，对于已经拥有两套住宅的家庭，不得购买新建住宅，这类家庭即便购买二手住宅，如需要商业贷款，首付比例要高出不少，甚至需要支付全额房款。这种调控政策下，一些有多套房的市民，已经不具备购买资格了。
　　如此形势下，不少商业公寓开始大力宣传其不限购不限贷的优势，鼓励市民出手购买。当然了，事物皆有两面性，有优点也有缺点。如果你打算购买此类物业，不妨跟着记者先来认清商住房的优劣势吧。
　　总价低、首付少 对单身族和投资客有吸引力
　　商住房又称商住两用房，通俗讲就是既能办公又可以居住的一种产品。由于这种产品不限购不限贷的特点，成了一些购房者的选择。广东臻善律师事务所律师邝子光表示，房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，法律上并不存在商住两用房的概念。现实中，开发商所说的“商住两用”楼房，一般情况是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。在开发商的宣传中，LOFT，买一层送一层，都是商业公寓在广告语中的关键词。
　　近日，东莞一个主售商业公寓的楼盘打出这样的宣传语--1/2住宅价就能买公寓。记者了解到，该项目在售公寓价格在万元左右，精装发售，价格大约为同区域一手毛坯新房的一半左右。如此吸引人的价格，再加上户型面积小，总价也不高，的确诱惑了一些还在租房的刚需族或是投资客。
　　随着房价的上涨，住宅产品面积越来越紧凑，公寓产品的建筑面积也越来越紧凑。在去年开始销售的莞城万科中心项目，30平方米左右的公寓，因总价低，首付20多万即可收入囊中，受到市场青睐。近日，位于南城三元路的保利国际广场开放销售中心，其项目最小的公寓产品仅为24平方米，如按照目前市面上大部分的公寓产品售价来计算，首付十几万元，即可将其收入囊中。按照目前该项目周边一房公寓1200元左右的月租金来看，月供基本可以抵上租房花费了。这的确能够吸引不少还在租房的单身一族。
　　同时，并不高的首付，对投资客也有很大吸引。记者走访莞城万科中心周边中介公司了解到，该项目因是新交付产品，不少周边工作的白领愿意在此租住，最小的单间月租在1500元左右，也基本可以抵上买家约2000元的月供了。
　　购买和生活成本高 是商业公寓的“天生短板”
　　能拎包入住的商住公寓吸引了一些购买力有限的购房者，许多人认为，选择这类产品作为过渡性置业，起码不用帮房东供房，尤其是选择一些月供与月租金相近的公寓的买家。不仅如此，过渡型买家首套房购买公寓，还能避免日后改善住房的限购风险，但商业公寓的“短板”，让人想说爱它不容易。
　　商住房最受人关注的就是它的产权。商住两用房的土地使用权期限较短。商住两用房并非如住宅类房源那样土地使用权期限70年，而仅为50年或40年。由于实施土地出让制度时间不长，目前尚没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。
　　广东臻善律师事务所律师邝子光介绍，《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。但可以明确的是，土地出让是有偿的，土地使用权到期后不是自动续期，如要继续使用则需提出申请并缴纳土地出让金。
　　除了产权问题，也有人担心公寓虽然能买得起，但是住不起。必须提醒读者的是，很多商住房没有通煤气或燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡，而且水电费等的收费标准要比普通住宅的要高，这等于增加了买家的生活成本。
　　还需注意的是，商业房产的首付比例最低为50%；并且不能使用公积金贷款，只能商业贷款，商业用房的贷款最高年限为10年，贷款利率一般也会比住宅的高。

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